오늘은 부동산등기법 제3조 등기할 수 있는 권리에 대해 살펴보겠습니다.
제3조(등기할 수 있는 권리 등) 등기는 부동산의 표시(表示)와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다. 1. 소유권(所有權) 2. 지상권(地上權) 3. 지역권(地役權) 4. 전세권(傳貰權) 5. 저당권(抵當權) 6. 권리질권(權利質權) 7. 채권담보권(債權擔保權) 8. 임차권(賃借權) |
우선, 우리가 다 아는 부동산에 대해 살펴볼까요? 동산과 부동산의 정의는 민법 제99조에 나오는데요. 민법 제99조제1항 토지 및 그 정착물은 부동산(不動産)이다. 제2항에서 부동산 이외의 물건은 동산이다.라고 규정하고 있습니다.
부동산은 한자를 그대로 하면, 움직이지 않는 재산을 말하는 것이죠. 토지, 건물 등이 여기에 해당하는 것이고, 동산은 움직이는 자산을 말합니다. 대표적으로 현금이 여기에 속합니다. 그렇다면, 자동차는요? 움직이는 자산이니깐 동산이겠죠.
제3조 각 호를 제외한 본문에서 부동산 즉 토지나 건물에 대해 제3조 각 호(제1호~제8호)를 등기부에 표시하는 행위가 등기이며, 등기부에 표시하는 내용은 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸입니다.
건물을 준공하고 등기하여, 다른 사람들에게 '이 건물은 내 것이다'라고 선언하는 등기가 '보존'입니다. 이후 내 건물을 다른 사람에게 팔면 소유권이 이동하겠죠? 이게 '이전'이구요. 이전 받은 사람이 대출을 받아서 구입했다. 그럼 은행에서 담보를 설정할껍니다. 이 행위가 '설정'입니다.
이후 리모델링 등으로 건축물 면적의 증감, 지목 변경, 구조 변경 등으로 부동산의 '변경' 등기를 하고, 대출을 못 갚으면(그럴 일이 있으면 안되지만...) 가압류, 가처분으로 '처분의 제한'을 받게되며, 대출을 다 갚아서 이 건물을 또 다른 사람에게 팔면 '소멸'하게 됩니다.
그런데 위의 행위는 제3조 각 호를 제외한 본문에서 각 호에 해당하는 경우에만 한다고 했습니다.
소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권입니다.
1. 소유권은 토지 또는 건물이 내 것이라고 선언하는 등기라고 했는데요. 처음부터 내꺼라고 표시하는 등기(소유권 보존등기), 다른 사람 부동산을 매매해서 내 것이라고 표시하는 등기(소유권 이전등기)가 있습니다.
2. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리(민법 제279조)를 말합니다. 타인의 토지를 빌려서 거기에 건물을 올려 사용 수익하는 것을 말합니다.
3. 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리(민법 제291조)입니다. 제 땅이 통로가 없어 공로로 나갈 수 없고, 옆의 토지를 반드시 지나가야 하며, 그 토지 소유주에게 자신의 토지를 통로로 사용해도 된다는 허락을 받은 경우 지역권이 인정됩니다. 그럼, 제가 가지고 있는 땅이 엄청 길어 공로로 나가기 불편했는데, 옆의 토지를 이용하면 편리하니 이용하게 해달라고 하는 경우, 어떻게 해야할까요? 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다는 것이 판례입장입니다. 그럼 극히 예외적인 경우 인정되겠죠?
4. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리(민법 제303조)을 말합니다. 잘아시는 전세라고 보시면 됩니다.
5. 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리(민법 제356조)입니다. 주담대가 대표적인 예입니다.
6. 권리질권은 동산 이외의 재산권을 목적으로 하는 질권(민법 제345조)을 말합니다. 질권은 채무자가 물건이나 채권을 담보로 제공한 것을 말합니다. 지금은 없지만 전당포에 시계를 담보로 돈을 빌리는 것이라고 생각하시면 이해가 빠르실껍니다. 권리질권은 양도성이 있는 채권, 주식, 무체재산 등을 담보로 잡히는 것을 말합니다.
7. 채권담보권은 주담대가 아닌, 다른 사람에게 받을 채권을 담보로 돈을 빌리는 것(동산채권담보법)을 말합니다.
8. 임차권은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약(민법 제618조)를 말합니다. 상가의 임대차계약이라고 생각하시면 쉬울 것 같습니다.
오늘은 부동산등기법 제3조(등기할 수 있는 권리 등)에 대해 살펴봤는데요. 설명이 너무 부족한 것 같습니다. 이 조문의 단어 하나하나가 우리 생활에서 큰 쟁점들입니다. 저는 단순히 의미 전달을 위해 예시를 들어 간단히 설명한 것이니, 자세한 사항은 관련 조문 또는 판례 등을 참고하시면 될 것 같습니다.
내일은 제4조 권리의 순위에 대해 살펴보겠습니다.
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